有关房子的大事，一不小心就多缴100万！

房屋想要转让给子女，是通过赠与？继承？还是买卖？

这里面可是大有学问，一不小心就会冒着多缴100万的风险！

2013年，小桦的父亲将一套80平米的两房赠与给小桦作为婚房，并且办理了过户手续。小桦结婚之后，时隔三年，想用现在手里的两房置换一套更大的三房，但是却碰到了意想不到的麻烦。

3月份的时候，小桦打算置换，结果发现除了常规的契税、营业税之外，通过赠与得来的房屋，还得再缴20%的个人所得税！

这是怎么一回事呢？

小桦所获得的房产来自于赠予，在出售置换的时候是需要缴纳个人所得税的，根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知 财税[2009]78号》第五条的规定，目前计算个人所得税的方式主要有两种：

纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)20%

纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格1%

然后按照规定，房屋买卖是不能按照核定征收方式来征计所得税的，也就是说必须按照查验征收的方式计收20%！

目前小桦的这套房子市价是550万，而当初他父亲购入的时候仅有30万元，按照现在的房价550万 - 当年的30万买入价 - 小桦取得房屋时花费的20万成本=500万计税价，500万*20%=100万！！整整100万的个人所得税！！

父母把房产给子女现在主要有三种方式，继承、赠与、买卖。不同的方法，花费也不同。

过户费用主要有：

（1）公证费：按照房价2%交纳

（2）房屋产权登记费：80元

父母将房产赠与子女，过户费用：

（1）契税：按房价3%缴纳；

（2）土地增值税：按房价1%缴纳；

（3）所得税：按房价1%或房屋原值减去房屋现值差额（房屋原值一般按上道契税完税额计算）

（4）房屋产权登记费：80元

（5）房屋评估费：按评估0.5%缴纳

（6）公证费：按房价2%缴纳

这种方案大家听到的比较少，它主要的过户费用：

1.契税：90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳

2.营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。

3.土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。

4.所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）

5.房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元/平方米交纳。

6.房屋产权登记费：80.00元。

7.房屋评估费：按评估额0.5%缴纳（按正常市场交易交割填报买卖契约，可不需要评估）

有了上述的方案之后，有可能看过的人觉得继承的方式是最省税费的，但是这是有前提条件的，就是父母不在世。父母在世的情况之下，产权赠予和买卖给子女哪种方式更加省钱合理：

550万*3%+550万*1%+550万*1%+80+550万*0.5%+550万*1%=35.75万零80

买卖的计算方式：

550*1%+6*80+80=5.548万零80

赠予的方式加上房屋转让时必须征收的20%个人所得税，总加的成本绝对损失超过100万！！

当然这当中还有一个环节就是营业税，这套房产从父亲赠予小桦开始，直到他准备转让置换，中间至于3年时间，在满五唯一的情况下，营业税是可以免缴的，现在由于营改增条例的实施，原先5.6%的营业税会在5月1日之后改为5%的增值税，那小桦又可以按照新的条例少缴0.6%的税款。当然比较划算的是等到满五年再交易，这样就可以少缴增值税这一部分了。

本文转自微信公众号：中投融

（作者：sangguofeng_2008）