保实体经济还是保房地产？当年日本选择了前者

融信地产，这家净资产仅为50亿，2015年销售额为300多亿的房地产开发商，前段时间在上海拿了一块地，价格是110.1亿人民币。 房地产的狂欢还在继续。在实体经济和房地产之间，所有人都相信ZF不会让房地产倒下，虽然实体经济已经非常困难。但在增长面前，一切困难都得让道，现在的情况是，哪个能稳住增长，就依靠哪个。

有人说，开发商之所以敢于顶风制造地王，是因为摸准了央行的底牌——货币政策还会宽松，至少会稳定在当前的水平。在这样的逻辑下，开发商拉上银行一块炒高地价，稳定楼市，至少一线楼市不能倒掉。一线楼市是龙头，他们没有地王，后面跟风的周边二三线城市还敢制造地王吗？没有了地王的强刺激，房地产的各路参与者会不会突然醒悟？这种推演是可怕的，开发商不愿意看到，银行不愿意看到，炒房者不愿意看到，ZF更不愿意看到。

所以，与其说看穿了央行的底牌，倒不如说看穿了增长模式的底牌。融信敢于拿地，不过是摸准了脉罢了，只不过这次的确有点让政策难堪了。于是接下来我们看到了上海暂停出让土地，除了不卖地恐怕真的没啥好方式了来限制地王了。

但是不卖地行吗？肯定不行，房地产和股市其实是一回事，房地产行业的刺激靠什么？靠的就是地王！它就像股市里的庄家，只有庄家不断出现，散户才会不断跟进。没有了领头羊，风险气氛就会蔓延，三人成虎，那就离崩盘不远了。

上面所说的就是支撑房地产继续增长的信心逻辑。不过各种数据却反映当前房地产的危机已经非常大。和当年的日本非常相似。

当年日本在1976年至-1990年的房地产泡沫过程中，人口增速持续下滑，从0.87%已经下滑至0.33%。 而现在的中国，人口增速已经从2005年的0.59%下滑至0.41%。

日本劳动力人口在1992年达到最高值，占总人口的70%，中国劳动力人口则在2010年达到峰值，为75%，而去年则回落至73%。

房地产泡沫的增加一定是伴随着居民杠杆不断上升的。而居民杠杆断了就是泡沫破灭的时候了。 日本房地产泡沫时，新增房贷/GDP仅为3%，而中国上半年这一指标已达6.4%，超过日本两倍多，快赶上美国当年的极值8%了。

当年日本M2增长年均超过10%，流动性过剩，现在的中国M2增长年均超过13%，流行性过剩更严重。

我们现在与日本不同的也有不少，主要表现为：

城镇化水平偏低，但现在的问题是城镇化没有带来人口，停留在土地层面。

土地市场仍然牢牢掌控在ZF手里，地价的变动主动权没有脱手。

针对不同城市的购房政策仍然存在。

利率虽然降低了20%，但相比美日的剧烈下降仍然相对温和。

人民币在国内外两个市场内自由流动相对困难，这使得人民币波动相对温和可控。

日本在房地产过度发展导致经济过热时，选择主动刺破房地产泡沫，它的好处是保住了实体经济，而我们现在会怎么选择呢？

（作者：435263733_1840435085）