一个传了13年的“坑爹”谎言

中国社会科学院12月3日发布的最新报告“罕见”地表示，房价在经历较快上升后，2016年第二季度后，有出现一波“断崖式”下跌的可能。然而，正如楼市研究专家杨红旭所言：进入21世纪，有点名气、有点影响力的人物，坚持唱空中国房价，认为中国房价是个大泡沫，明年（后年、三年内、五年内等）房价将大跌（三成、五成、八成等）、崩盘的专家，算下来有十几个。最早的一个，是清华大学经济管理学院教授魏杰；2001年发表观点，认为2002年将是中国房地产业的冬天。如果楼市不崩盘，我就去跳楼。其后，随着中国房价的持续上涨，越来越多的学者、专家、评论人加入到唱空中国房价的陈营。比如2005年时，社科院的易宪容很有名，预言京沪房价大跌30—50%，后来还有08年时寒冰大人09年楼市雪崩元年，其后谢国忠、牛刀是标志性人物。13年过去了，结果，大家都很清楚了。中国房价是个大泡沫！——在杨红旭看来，这是一个传了13年的“坑爹”谎言。回到本文开头，社科院关于房价的这次预测靠谱吗？据第一财经日报章轲报道：中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心当日在京共同发布“《中国住房发展报告2015-2016》发布会暨华房指数预警研讨会”。2014-2015年，我国的住房形势超出预期。统计数据显示，商品住房销售同比增长经历V型变化。销售面积2015年2月份同比跌幅最大，6月份由负变正，1-10月份增长7.9%；商品住房价格从下降减缓到明显上升。2014年10月降幅减小，2015年3月份由负转正，明显上升；商品住房供应减缓。1-10月份，新开工降幅增加(-17%)；施工持平(0.2%)；竣工增幅下降(2.7%)；库存增幅下降。企业出现停工烂尾，破产倒闭，转型升级，兼并重组。商品住房过剩库存高达21亿。（信托圈延伸阅读二：安信证券：房地产真实库存98亿平 完全消化需10年）其中，现房过剩1亿(超过18个月外)；期房过剩19.923亿(超过两年外)；总库存：39.96亿。其中，待售现房库存4.2585亿(去化期23个月)；待售期房库存35.7亿(库存=施工面积51.48—两年销售15.78亿)(去化期4.5年)。房地产投资增速呈现俯冲式下降。商品房投资增速从2014年的10.5%到2015年1-10月份的2%。商品住房投资增速从2014年的9.2%下降到2015年1-10月份的1.3%。房地产投资对经济增长直接贡献几乎为零，与上年相比较对经济增长率降低0.21个百分点。对此，社科院建议实施六项政策，包括——1.金融政策：继续适时降准降息，注意降息降准对住房市场的影响，扩大公积金对中、低收入居民的覆盖；2.财税政策：增加财政支出，支持保障房由建转买；继续降低住房交易环节税负；实施出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策；信托圈延伸阅读一：不靠谱的社科院房价预测2014年04月30日 新浪财经中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社共同发布“房地产蓝皮书”——《中国房地产发展报告No.11(2014)》。蓝皮书预测今年房价可能小幅上涨。

信托圈延伸阅读二：安信证券：房地产真实库存98亿平 完全消化需10年21世纪经济报道 张晓玲 周智宇 深圳报道2015-12-02房地产的库存问题近日成为热点，促进住房消费的政策预期日益强化，12月1-2日地产板块股连续爆发，万科A、保利地产接连涨停。但有业内人士指出，从房地产库存来看，地产股不具备大幅上涨空间。“房地产真实库存约98.3亿平方米，完全消化需10年”。安信证券在近日发布的报告中指出，统计局待售面积截至10月末为6.68亿平方米，但这一指标无法反映真实库存。安信证券指出，未来5年需要消化货值54万亿的房地产库存。为了去库存，供给侧的改革也许更有效。从官方数据来看，国家统计局每月公布的“商品房待售面积”是近似库存的概念，但离真实库存还有很大差距。“商品房待售面积”的统计口径是：“报告期末已竣工的可供销售的商品房屋建筑面积中，尚未销售的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期内已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”安信证券分析师陈天诚认为，这个指标有两个遗漏的地方：1）尚未开工的企业拿地应当计入库存：会计上尚未开工的土地均记入房地产企业存货，从现实理解也是，这部分企业通过招拍挂拿到的土地终究是要形成供给，因此现阶段未开工的土地也应计入存货。2）未竣工的在建项目（除已经预售）应当计入库存：统计局的口径仅仅考虑已经竣工尚未销售的，但行业内一大部分是在建项目，都是企业库存，当然需要扣除部分已经预售的。将上述所说的两项遗漏加总就得到了相对接近的行业真实库存，即总库存约98.3亿平方米，其中待售面积6.86亿平方米，尚未开工的企业拿地42.3亿平方米，在建商品房库存约49.1亿平方米。具体分析数据为：根据国家统计局数据，截至2015年10月，全国商品房待售面积约6.86亿平米。截至2015年10月，根据搜房统计的招拍挂拿地数据（有可能遗漏无法统计的非招拍挂用地），全国自2001年开始共计成交建筑面积为162.4亿平方米(其中一线城市5.69亿平方米、二线城市52.17亿平方米、三四线城市104.54亿平方米)，扣除累计新开工商品房面积约120.1亿平方米，库存面积为42.3亿平方米。截至2015年10月，全国商品房施工面积约70.78亿平方米，其中住宅约49.26亿平方米。考虑到其中有一部分是已经销售的，以2014年全体地产上市公司为例，预收款约7012亿元、存货约22872亿元，预收/存货=30.6%，则全国在建面积中，约49.12亿平方米为库存面积。安信测算，以过去五年中年均11.5亿平方米的销售速度，政府需要在尽量不新增商品房供应以及替代性供应的前提下，五年时间内消化50亿平方米库存，假如以10849元的百城均价计算，货值约54.24万亿元，接近一年GDP的81%，这个或许就是房地产业未来几年去库存面临的压力。不过，相对于整体库存上涨，房地产的供需比指标有所优化。2013年，全国70个重点城市的供需比为119.2%，而2015年10月供需比降到99.4%，降幅比较明显，显示过去两年行业已经主动进入了去库存周期。但城市间库存分化严重，部分城市有明显恶化，如泰州、兰州、徐州、宁波、阜阳、柳州、南宁等，而相对较好的城市依旧将有房价上涨空间，如深圳、金华、成都、上海、北京等。对于供需比超过180%的城市，意味着要消化库存，需要满足：不新增供给；销售保持过去统计年限的水平。如果这两个条件几乎都无法达成，这种城市也就基本可以放弃拯救了。从安信的测算来看，出现此类情况较严重的城市有：营口、乌兰察布、鄂尔多斯、太原、济南、连云港。即使对这些城市进行政策支持，效用也微乎其微，投入产出不成正比。总体看，房地产去库存的手段无非两种，一种是限供给、一种是促需求。供给端的政策包括：全面实施二胎政策、货币化安置、控土地供应、增加公共品、减免税费等；而需求端的政策主要体现在：信贷资产证券化、财政补贴、降利率、降首付和降房价等。陈天诚认为，需求管理政策在过去已经运用过多，最近其政策效果明显减弱。而相反，供给性政策使用较少，且更从根本上解决行业发展问题，或许效果会相对明显。

（作者：sangguofeng_2008）