我国房价会暴跌吗？短期之内地产泡沫会破裂吗？

中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社于5月5日举行中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会，研讨主题为“去库存背景下的中国房地产发展”。

蓝皮书称，2016年宏观经济持续下滑将是大概率事件，从而导致房地产价格预期进一步降低，住房需求增速减缓，对房地产市场形成向下压力。从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

与此同时，蓝皮书称，房地产市场还存在严重的结构失衡问题，主要表现在三个方面：

第一，城市分化严重，导致区域性结构失衡，其中一线城市和少量二线城市库存迅速下降，而大多数二三四线城市则需要大力去库存;

第二，物业表现各异，导致各类型结构失衡，住宅库存相对办公楼和商业营业用房等非住宅库存受宏观经济和产业影响较小，市场表现较好;

第三，贫富差距拉大，导致需求侧结构失衡，其中城市非流动人口总体解决了住房困难，而大部分流动人口的住房问题难以有效解决。

蓝皮书课题组认为，个别城市房地产市场价格快速上涨将引发一系列问题：

第一，本轮房价过快上涨加大了居民购房压力，不利于稳定住房消费，既无助于解决住房刚性需求难题，也难以有效满足住房改善需求，进一步透支了城市居民的未来消费能力，成为国内内需扩大的巨大阻碍;

第二，本轮房价过快上涨的背后是投资、投机性住房需求有所抬头，在住房交易市场中既有传统的宽松信贷支持，也有新兴的互联网金融产品推动，例如依托P2P平台的“首付贷”和房地产项目众筹，这些做法使房地产投资过度杠杆化，加大了金融市场的系统性风险;

第三，本轮房价过快上涨在局部市场会形成房价上涨预期，容易让社会各界错误认为“房价只涨不跌”而忽视了潜在的房价波动风险，不利于改变长期以来各种资源向房地产业集聚的态势，加大了地方经济转型和结构调整的难度。

去库存“任重而道远”

虽然粤浙苏等东部大省楼市十分火爆，各省内部，不同城市、一二线城市与三四线城市之间的分化也十分明显。以浙江为例，一季度杭州市商品房销售面积增长最快，增幅达115.1%，远远高于其他设区市。同时，舟山、丽水、台州等市增幅均高于全省平均水平。而金华市销售面积增幅则相对较低，仅有13.1%。

在房价方面，3月份，浙江11个设区市新建商品住宅销售价格环比普涨，上涨的城市比上月增加4个，其中，涨幅较大的是杭(2.3%)、甬(1.6%)、温(0.5%);同比7涨3降1平，其中，涨幅较大的是杭、甬、温;降幅较大的是台、衢、舟，分别下降3.1%、0.8%和0.5%。大城市与中小城市之间的分化仍十分明显。

与东部沿海大省楼市热卖相比，楼市销售增速比较靠后的主要集中在中西部省份，云南、贵州、内蒙古、青海和广西的增速在25个省份中位列倒数五位，增速均在20%以下。

云南省统计局的数据显示，一季度云南全省商品房销售面积568.56万平方米，同比增长7.4%;商品房销售额298.3亿元，同比增长0.9%。不仅两个指标均大幅落后于全国，而且商品房销售额增速明显低于销售面积增速，说明该省房价总体水平仍处于下降趋势。

此外，一季度云南土地购置面积108.35万平方米，下降53.7%;土地成交价款26.17亿元，下降35.3%。在投资方面，云南省房地产投资今年2月份(增长0.4%)已扭转了自去年4月份以来连续9个月负增长的态势，但房地产市场仍面临较多不确定因素，后续走势仍待密切关注。

从全国成交量看，一季度东部上涨44.2%，而西部只有20.2%，这也说明区域的分化仍在继续。严跃进说，今年以来，尽管楼市整体大幅回暖，但区域之间的分化仍十分明显，东南沿海几个省的表现远高于中西部。从市场的基本面看，一些沿海的经济条件好的城市和省份，依然是投资的热点区域。此类区域基本上是楼市持续上涨，各类实业资金和投资资金都会加快进入房地产市场，进而拉动区域经济上升。

中原地产首席市场分析师张大伟分析，整体看，全国房地产市场的库存变化依然是非常不均衡。目前的数据并不代表去库存完成，去库存的效果更多的体现在本来库存压力就不大的一二线城市，后续三四线城市的去库存压力依然非常大。

我国房价能不能暴跌？

经济学大师让梯若尔（Jean Tirole）认为，引入泡沫对经济整体是一种帕累托改进。非爆炸性的泡沫可以降低资本的过度积累，对整体福利是一种改进，因此一定程度的理性的地产泡沫是可取的。在我国相对封闭的货币环境中，过度的储蓄资金要寻找更高回报，很自然地就会流向股票和地产市场，形成所谓的泡沫。泡沫并不意味着一定要破裂，小泡泡需要时间才能成长为大泡泡，大泡泡需要时间才能成为要破裂的恶性泡泡。

那么，短期之内，我国房地产泡沫是否会破裂呢？

然而南开大学金融学教授、金融发展研究院田利辉认为这完全有可能。泡泡无论多大多小，只要有人狠狠地踩，就会破裂。我国现在正在形成着房地产降价的预期。从几位国内地产大佬开始的看空议论，到李嘉诚的大面积抛售，再到杭州的降价，媒体界和购房者已经开始形成了房价近期会下滑的预期。

房地产不仅是耐用消费品，更是投资品。作为投资品，购买者的典型心理是“买涨不买跌”。倘若形成房价下跌的预期，那么购房者将会“持币待购”。然后，如果出现库存过大，高度负债的房地产商需要抛售还债，就会出现房价下跌的事实。一旦购房者的预期被认证，购房者会增加房价下跌的预期，继续“持币待购”。然后，房价继续下跌。

倘若政府不对市场进行任何干预，这时的房价会迅速滑落，出现不少房地产商破产倒闭，然后是银行出现大批坏账甚至可能出现个别银行破产的情况。然后，银行信贷全面收缩，企业也将收缩投资和生产，开始解雇职员，使得失业问题恶化。同时，内地投资者会抛售房产，我国货币超发对冲的“池子”会被打破，通胀会变得严重。更为重要的是，如果我国经济出现全面衰退，那么我国可能会出现中国特色的社会危机。

在西方，当经济衰退时，政府或者央行会推出经济刺激政策。过去，称之为凯恩斯主义；现在，实施的是“粗调”的后凯恩斯主义。否则，在纯粹的市场自我调整下，经济在短期内难以爬出衰退的泥沼，经济恢复会是经年累月。虽然有着所谓经济学家的众多批判，但必须承认在美国经济的复苏中，美国政府的注资救市举措和美联储的量化宽松政策功不可没。

当然，危机的最佳应对方式应该是防患于未然。因此，我国需要在现在而非危机发生之后去适度引导市场。最好的管理方式是预期管理，相关部门需要对房地产商进行“窗口指导”，同时应通过媒体发声，明了政策主张。需要重申的是，我国房价不能暴涨，更不能暴跌！

（本文综合自《房地产蓝皮书》、第一财经）

（作者：jd_5633364196615）