中国房地产泡沫不到最后破灭不会罢休

​作者：易宪容

从最近关于房地产市场的信息来看，肯定多数人会云里雾里，怎么也理不清头绪来。因为，从政府公布的数据来看，70个大中城市的房价已经连续出现几个月回缓，住房销售已经从低俗开始在走出，特别是深圳的房价在今年1-11月份上涨40%以上。但是住房的开发投资、房屋新开工面积、房屋竣工面积、房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款等都全面的下跌。而这些指标都是房地产先行指标，这些房地产指标全面下跌，也就是意味着房地产开发商纷纷地在离开房地产市场或不增加对房地产市场投资。因为他们不再看好房地产市场。当然，这些指标还仅中国房地产市场问题的冰山一角。比如有研究者统计当前中国新城的规划可居住34亿人口；中国的“鬼城”50个以上（“鬼城指数”介乎0.2692至0.3843，即每平方公里只有2,000至3,000多人）。而且这种“鬼城”不仅只是分布在中西部地区，也严重分布在东南沿海地区。更为严重的是，面对这种情况，地方政府以“房地产化”来拉动GDP增长的意识并没有半点转变，反之更是向中西部地区、三四线城市蔓延。别看中央政府讲“稳增长、调结构”已经多年，但实际上所取得效果十分有限。“房地产化”经济已经向中国的每一个角落蔓延。最近有国内主流媒体认为，当前中国经济中最大毒瘤是产能过剩。但这论断仅是看到是事情的表象。因为这仅是结果而根本上不是原因。中国经济中的产能过剩根本原因还在于“房地产化”经济及其蔓延。如果“房地产化”经济不调整，中国房地产过剩的问题就得不到解决。而从当前的形势来看，中国这种“房地产化”经济根本上就停不下来。也就是说，中国的房地产泡沫不到最后破灭是根本上不会罢休的！我最近有机会到了中西部的几个三线城市，也到过东南沿海的一些三四线城市，所亲眼看到实际情况远甚于研究者的统计数据及估算。比如，西部的一个三线城市，借2009年4万亿东风开始规划新城，经过七年努力，新城的基础设置及规模已经形成。这个新城是由炸平山头、填平山谷而造就出来的（因为该地方根本上就没有一块平坦的土地来建设城市），其面积为旧城的两倍以上。目前该新城一些基本的公共设施已经完成，比如政府大楼、图书馆、大学城、中学、会展中心、酒店等。但大量的住宅正在建设之中，几十层的高楼林立，遍地都是。大型商业综合体一个又一个也在建设之中。如果进展顺利，估计整个新城的建设还需要十年的时间才能够完成。如果这个新城建设完成，肯定是一个现代化城市在西部拔地而起。目前该新城的房价在3000元左右，即使这样一个价格，房地产开发商告诉我，对于房地产开发商来说，也是有利可图，因为其成本在1800元左右。所以整个新城住宅开发遍地开花。但是，已经建好的住宅，除了他们所说的“还房”（即拆迁补偿给居民的住房）有人居住外，多数已经建好的住宅很少人居住。而且大量的住宅在今后还会涌现。现在的问题是，这种新城一旦规划好并进入建设阶段，想让这种新城建设停下来的可能性不会太大。因为，如果新城停止建设，所面临的风险会更高。这不仅在于房地产开发商无法收回其住宅建筑成本，更在于地方政府面临较大的政治性风险（业绩不好）。但是，大量住宅开发，即使这些住宅不会空置在房地产开发商手上，政府的土地也早已经卖出，但这些住宅同样会空置在购买住宅者手。因为，这些新城的住宅即使购买的人进入成本不高，但是他们购买之后可能会既不能以更高的价格卖出(因为新城的住宅大多，而当地居民基本居住条件早就解决)，也不能租出（因为新城没有产业支撑，想聚集大量的人口来不是容易的事情）。政府可能会动员农村人口进入，但当地的人口有限，即使房价不高，农民进入这些城市愿意也不会太高。因为，这些城市建设完成后，就业机会则成了农民能否进入最为重要的因素。如果就业机会不多，农民也没有意愿进入这些城市，而是到经济发达的沿海城市。在这里，中国房地产市场几个一般性问题就透露了出来。一是今后中央政策无论出台什么政策，中国的“房地产化”经济在短期内要得到调整是不可能的。因为全国各地普遍存在严重的新城建设的路径依赖。各地新城一旦规划好，半途而废的可能性不大。二是当前所称的全国严重的住房供给过剩在短期内不容易得以解决。因为这不仅在于住房建造有较长的时间周期性，也在于只要建造住宅有利可图，大量的住宅供给还会增加。无论是一线城市还是二三四线城市都是如此，只不过所表现的形成不同而已。三是经过这些考察，我发现即使是房价回归理性，让消费者有支付能力购买（因为所看到新城房价就在3000元左右），也是无法消化这大量的住宅供给涌出。中国房地产市场不到泡沫最终破灭是不可能罢休的。所以当前中国房地产市场问题已经走上不归路，不到房地产泡沫彻底的破灭是不会调整及停下来的。因为地方政府、房地产开发商及住房投资者根本就没有意愿让这种“房地产化”经济改变。最后的结果只能是房地产泡沫的破灭。

（作者：435263733_1840435085）