房价将在2017年下半年步入下降通道？

中国社会科学院相关课题组5日发布的研究成果认为，2016年房地产价格整体上将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化。但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

此外，社科院相关课题组发布的研究报告称，城市分化严重，导致区域性结构失衡，其中一线城市和少量二线城市面临补库存难题，而大多数二三线城市则需要大力去库存。

同时，课题组还认为，对房地产库存较大的地区或城市，短期内应该取消二套住房贷款利率、首付的限制，以及放开现有城镇居民购买三套及以上住房的限制。首付降低5%~10%可以使有购房意愿的家庭提前实现住房消费。

而在论及对中国房价涨跌预判时，课题组专家表示，2016年房地产价格整体上将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化。但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。那么，课题组专家为何会认为，2017年下半年才是房价持续下滑的拐点呢？

其一，人口年龄结构老龄化，使人口流动速度大幅放缓。2010年，劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。根据中国指数研究院的调查，25~44岁这一年龄段人口要占购房人数的75%左右。2010年以后，中国人口不仅老龄化趋势更加明显，而且人口流动的速度也大幅放缓。这使得民众的购房需求长期处于逐步褪化趋势。

其二，城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。2011年，中国城镇化率达到51.27%，突破50%的拐点，这意味着中国城镇化进一步推进的空间已经不大。而城镇化的发展红利逐渐消失，也将导致房地产市场出现拐点。

其三，中国经济正面临较大的下行压力，未来经济中速发展将是“新常态”，预期中国经济会经历较长时间的结构调整和转型阵痛期。而在这段时期内，居民收入会下降，失业率会抬头，房地产金融风险在上升，这都不利于一线城市房价继续上涨，拐点将会出现。

而课题组专家之所以觉得房地产泡沫不会马上破裂，主要原因是，央行的货币超发严重，使得房地产泡沫短期还有继续膨胀的可能。2009年之后，中国广义货币M2大规模超常增长，成为全球规模最大的国家。同时M2/GDP的比值大幅上升，2015年则超过2倍，整个经济（包括房地产）的杠杆水平大幅上升。而在央行货币政策没有大幅收紧之前，国内房地产泡沫一时还破不了。

事实上，人口老龄化、城镇化空间受限，对房地产的影响是长期化的，并不能拿来评判中短期房价的涨跌。而课题组专家提出，通过“加杠杆”的方式，来对三四线城市房地产“去库存”是不明智的，美国次贷危机就是政府将贷款借给无力购房者，谁也不是“预言家”。不过，笔者认为，中国房地产未来走势取决于三大因素。

首先，当前中国楼市主要是自住型购房者为主？还是投机性购房者为主？一般而言，自住型购房者除遭遇失业问题外，即使遇到房价大调整，绝不肯轻易“弃房断供”。但投机者则不同了，他们是希望在相对低价位买入房产，在高价位抛出。所以一有风吹草动，房价泡沫立马就会出现松动。

去年，深圳房价同比涨幅达到60%以上，显然如果再拿简单的“供需矛盾”来解答深圳房价上涨的原因就说不通了。而当投机性购房需求氛围充斥房地产市场后，房价非理性暴涨暴跌也在所难免。这不是任何组织或个人能预见的。

深圳4月房价首次下跌，根据官方公布的统计数据，4月份，深圳一手住宅价格49876元/平方米，较3月跌了113元/平方米。单从数据看仅算得上“微幅下跌”。尽管，学界对深圳房价是否已出现拐点尚存争议，但受政策调控的影响，一线城市房价快速上涨势头已基本得到遏制。笔者认为，在一个投机性市场中，房价出现快速调整的速度远比想象中要快得多。

再者，无论是投资性，还是投机性购房者，几乎都需要通过银行贷款来完成。面对高房价每月还贷的巨大压力，相信每个人都会在购房前对自己收入预期有一个估判。过去由于国内经济的高增长，人们对自己收入预期也充满信心。而现如今各行各业都不景气，今年居民收入增幅能够跟上GDP就算不错。在这种情况下，会使人们在购房方面的需求受到限制。

最后，决定房价走势的另一个因素是货币政策。简单的说，就是信贷资金能否持续流入房地产市场，继续托起房地产泡沫。去年以来，国内一二线城市房价大涨，离不开信贷资金的支持。资料显示，今年一季度信贷增速创下历史新高，其中有80%流向房地产市场。

但是房地产市场的畸型繁荣，会使实体经济愈加衰退、三四线城市去库存毫无进展，广大中小微企业得不到资金支持。现在央行已经注意到信贷“脱实向虚”的弊端，未来货币政策并不一定会收紧，但是会更加定向灌滴给实体经济，特别是向中小型企业倾斜。在这种情况下，要想将房地产泡沫维系到去年下半年，恐怕并不容易。

社科院的课题组预计2017年下半年房地产将出现拐点。但笔者认为，如果在一个投资或自住型为主的市场中，房价的趋势是相对容易预判的，但在一个投机为主的市场上，任何暴涨暴跌随时都可能发生，妄图预测市场波动成功率不会太高。同时，对于三四线城市去库存要循序渐进，而不要想通过加降杠的方式来化解，因为这样做的结果是加重危机发生后的裂度。

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