去库存对房地产是超级利空

作者：陈虎

前不久，习总书记几句房地产去库存，民间一时间臆想纷飞，对应的利益群体把它解读成房地产重大利好，还替中央提前颁布了一大堆配套政策。最高层不再回避房地产库存问题，这当然是一种积极信号，但这绝不是对应利益群体期盼的大利好信号。刚刚的中央政治局会议指出：“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。要扩大有效供给，保持有效投资力度，着力补齐短板”。会议并没有房地产商想出台的硬扶持措施，而加快农民工市民化，则是一件快不了事情，农民工没钱，怎么去购买高价房那？我的理解是，中央的房地产去库存，最重要是保障“防范化解金融风险，坚决守住不发生系统性和区域性金融风险的底线”，这次政治局会议，房地产问题后紧接着就是这句话，也就是说，只要房地产不触及到此底线，去库存还是放给市场去解决。政府不会拿真金白银去救市的，也没这个财力。中国的房地产，短时期内神仙也救不了，因为你本身脱离底线太远了。2015年前10月全国空置住房又创新高，房地产投资却创出新低。去库存，说明房地产在中国已不是短缺产品，过剩了，很多地方还严重过剩；也说明房地产在中国已告别暴利时代，不拾遗补缺抓个性化开发，像过去争先恐后投资都能胡捞一把，再进来会全面套牢。所以，新增投资一再创新低，至于地王表演，你不要去当真，这只是围点打援秀一把。市场规则是，凡去库存，无不是降价甩卖，否则，去库存都是耍流氓。中国房地产的去库存，如果各方心思却想着高价让别人接货，那房地产去库存是不可能的。当下，中国房地产去库存面临六个拦路虎。一是价格虚高泡沫明显，库存体量惊人。二是高度绑架地方财政及地方债务，高度绑架金融机构和高度链接民间复合债务，购房者债务又高度绑架政府维稳软肋。三是中国经济进入全面转型和经济速度全面下降节点，必导致大部分民众实际收入水平增长随之减弱。四是国际热钱基于人民币长期贬值判断形成资本变现外流，同时，房地产海外融资因此而成本增加。五是中国老年社会到来以及城市化高峰期已过的房地产新增需求不足。六是政府财政吃紧，无法在去库存中实施大规模的减税和让利。根据统计局数据，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。社科院报告则指出，以2015年商品住房总库存计算，总库存预计达39.96亿平方米，期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米，去化周期达4.5年，现房待售面积方面，库存4.26亿平方米，去化周期为23个月。而如果测算空置房，则潜在忽略统计的库存更大，此前有媒体还有报道称，全国现有空置房近6000万套，足可以解决近2亿人的住房问题。真这样多，那30年基本不用盖新房了，变成结构性和改善性去库存，今后增加土地供应已不是主要问题，靠不断拆掉过去的垃圾建筑，就会不断产生土地供应。政府知道这个情况，所以，准备转向房产税了。紧要的是，房地产要靠适度降价来减少税负来激活交易量，让其流动起来，这其中有几大配套特征，房地产开发商大批量认赔出局，政府减少二手房交易税费，大批投资客纷纷抛售之间囤积房。这绝不仅仅是局限于二线以下城市，一线城市房价注定也要回落。与过去鼓噪房全国地产永远上涨不同，在不断证明的事实面前，舆论已普遍认同中国房地产黄金期过去了，二线以下大部分城市房价长期看跌，但不少专家学者仍然异口同声开说，一线城市房价永远上涨。依据是人口不断向一线城市汇聚。他们忽略了一个重大问题，那就是环境对一线城市的限制瓶颈。北京雾霾危害大家已有目共睹并为之惊骇，其实上海天空也晴朗不到那去了，过多人口超负荷集中于一线城市，已导致一线城市出现种种不良症状，不仅仅是空气，还有饮用水，交通的经常性瘫痪，窒息、焦虑，伴随着身心疾病。中国一线城市人口再增加已几乎到了极限，违背自然规律的强行再增加，正在接受巨大对应惩罚，决策层不会不倒逼反思，民众也不会不做定位反思。政府或还会出台降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、松绑外资进入楼市、一些存量房转为公租房和安置房等措施，但这些无法托住房价不下跌，只是起到稳住不暴跌的作用，而且这种效应还是递减的。过去的房地产绑架中国经济，是蜜月期，你情我愿，现在的房地产绑架中国经济，已到了分手期，谁都想早脱套。2016年，房地产去库存必伴随房价下降，否则去库存就是耍流氓，如此大体量的库存，再加上中国家庭70%的资产已配置在房地产上，难道还有空间再增加百分比？节点到了，中国经济也必须从房地产中切割出来，我们没多少时间了，耍流氓也耍不起！

（作者：435263733_1840435085）